Koeleman deed haar onderzoek in opdracht van de TiasNimbas business school van Tilburg University en de TU/e, als onderdeel van haar afstudeeronderzoek bij de faculteit Bouwkunde. “Exacte cijfers over aantallen kenniswerkers zijn nergens bekend, de huidige schattingen variëren van 12.500 tot 30.000 mensen, in 2006 was dat nog 4.500. Dus het is heel snel gegroeid. Het is lastig onderscheid te maken tussen bijvoorbeeld asielzoekers, vluchtelingen, expats en studenten, dat bemoeilijkt juiste cijfers.”

Ze stelde een online enquête op, die ze uitzette onder internationale kenniswerkers en onder internationale studenten. Belangrijkste bronnen waren nieuwsbrieven van werkgevers en het Holland Expat Center South en pagina’s op Facebook en LinkedIn.

De woonvoorkeuren van expats verschillen in principe niet veel van Nederlandse kenniswerkers met een vergelijkbare levensstijl, bleek uit eerder onderzoek. Maar Koeleman wilde weten waar de klachten en problemen vandaan kwamen. Daarom onderzocht ze ook het migratieproces: wanneer komen ze en hoe is de informatievoorziening? Dan blijken woonwensen per fase te verschillen. Problemen spelen vooral in de beginfase. Behalve als werkgevers bemiddelen voor kenniswerkers. Dat was in 39 procent het geval, vooral voor academici.

Problemen worden veelal veroorzaakt omdat expats vanuit hun thuisland een woning moeten zoeken. Daardoor hebben ze geen realistisch beeld wat ze voor soort woning ze kunnen krijgen en voor welke prijs. Koeleman: “Velen geven op dat ze maximaal 350 euro willen betalen, maar dan voor een appartement in het centrum. Dat gaat dus niet. Dus bijna iedereen moet concessies doen aan zijn eerste woning.”

Door de druk hebben expats weinig onderhandelingsruimte

Het zoekproces zelf wordt over het algemeen negatief beoordeeld, zo merkte Koeleman. “Expats willen graag een huurwoning (85 procent), want ze hebben minder baanzekerheid. Maar voor een huurwoning gelden lange wachtlijsten. Daarom ze zijn bijna altijd aangewezen op commerciële verhuurmakelaars. Bovendien is het middeldure huursegment schaars, ook voor autochtone huurders. En vaak moet de verhuizing binnen een paar weken geregeld worden, waardoor de druk hoog is en expats in een moeilijke positie worden gebracht waarbij zij weinig onderhandelingsruimte hebben. De eerste optie wordt dan vaak geaccepteerd omdat ze weinig keus hebben. Dan is er nog de taalbarrière, want veel informatie en contracten zijn alleen in het Nederlands beschikbaar.”

Koeleman vervolgt: “Vaker dan Nederlandse woningzoekenden willen expats gemeubileerde woningen huren (71 procent). Dat zit weinig in het woningaanbod. Dan heb je nog de hoge transactiekosten, eenmalige kosten om in een woning te komen. Makelaars vragen vaak één maand huur voor de service. Wie geen gemeubileerde woning vindt, moet alles aanschaffen, om soms na een jaar weer te moeten verhuizen. Die transactiekosten zijn verhoudingsgewijs extreem hoog voor een korte termijn.” 

Ondanks de concessies is de meerderheid toch tevreden. Op een schaal van 1 tot 5 (met 5 als meest positieve), beoordeelt 27 procent de eerste woning met een 1 of 2; 44 procent met een 4 of 5.

Koeleman: “Hoe langer ze hier zijn, des te minder verschillen zie je met autochtone woningzoekenden. Wonen ze hier eenmaal, dan verhuizen kenniswerkers vaker omdat ze een betere of grotere woning willen. Zeker als ze een woning geaccepteerd hebben ‘om maar iets te hebben’. Ook de komst van een partner of een baby is aanleiding om te verhuizen.”

In totaal vulden 153 mensen de enquête volledig in. Hiervan waren de gegevens van 137 respondenten bruikbaar voor data-analyse. Kunnen gemeenten of andere overheden dit onderzoek gebruiken om te kijken wat er gebouwd moet worden? Koeleman: “Voor de juiste percentages in voorkeuren voor eventuele bouwplannen is een groter, kwantitatief, onderzoek nodig. Dit onderzoek geeft desalniettemin een duidelijke trend aan, mede door de aanvulling met kwalitatieve analyses. Het zou goed zijn om deze kennis te gebruiken om verder onderzoek op te zetten. Een groter onderzoek lukt alleen als vele werkgevers meewerken. Nu moesten respondenten zichzelf opgeven en het is lastig om veel mensen te bereiken. De kennis hierover is gewoon heel vaag. Dat zie je ook aan de grote range in de cijfers over aantallen kenniswerkers.”

In maart organiseert Koeleman een stakeholderbijeenkomst. Daar worden de resultaten gepresenteerd en wordt een brainstorm en discussie gehouden, voor de korte en lange termijn.

Geïnteresseerden kunnen contact met haar opnemen via J.Koeleman@tiasnimbas.edu.